В «Мегалит – Охта Групп» довольны итогами 2022 года: средний чек в «Приморском квартале» вырос на четверть, просторные квартиры у метро были популярней студий. Благодаря субсидированным ставкам на основе льготной ипотеки, рынок новостроек в целом удовлетворительно перенес встряски ушедшего года и непредсказуемость спроса. Средняя цена сделки в «Приморском квартале» увеличилась за год на 27% – с 8,9 млн до 11,4 млн.рублей. На этот рост, помимо нерыночных факторов, повлияло удорожание стоимости «квадрата» в сдаваемых корпусах и увеличение площадей покупаемых квартир.
Девелопер поддержал доступность жилья, расширяя маркетинговые программы (появился выкуп вторички, выросли скидки за повторную покупку и для иногородних клиентов) и компенсируя часть ипотечной ставки. Простимулировала спрос в проекте досрочная передача квартир, с годовым опережением, ведь готовность новостроек в 2022 году вновь стала важным фактором выбора.
В 2022 году «двушек» в «Приморском квартале» купили столько же, сколько годом раньше, а спрос на «однушки» в два раза превысил интерес к студиям. Популярность двухкомнатных квартир в проекте девелопер объясняет самой доступной ценой и лучшей транспортной обеспеченностью за счет метро на фоне других ЖК Петербурга.
Возрос интерес к коммерческим площадям в «Приморском квартале» благодаря сдаче корпусов на Богатырском проспекте и в Ипподромном переулке, а также степени завершенности проекта: объем сданного жилья превысил 75%. Стали намного больше покупать комфортных парковок – количество реализованных машиномест выросло более чем вдвое, на 174%.
Несмотря на то, что квартир в проекте за год было продано почти на 25% меньше, чем в 2021 году, снижение годовой выручки объединенного застройщика за жилье относительного предыдущего периода составило только 10%, и, в целом, финансовые показатели приблизились к плановым. Если же рассматривать все объекты (c коммерческими помещениями и машиноместами), то снижение вовсе незначительное: всех лотов продали лишь на 4% меньше относительно 2021 года, и почти такой же была динамика по выручке.
Прививка от стагнации
Драйвером рынка и в наступившем году в «Мегалит – Охта Групп» называют программы ипотеки с господдержкой и субсидированные ставки, которые становятся доступными для покупателя благодаря снижению процентной нагрузки по кредиту.
Застройщик считает, что мера по расширению семейной ипотеки, безусловно, привлечет дополнительную аудиторию, однако существенного влияния на рынок не окажет. Другую инициативу, поддержанную Минстроем России, о снижении льготной ставки для новостроек с площадью от 55 квадратных метров, восприняли в «Мегалит – Охта Групп» более оптимистично. В «Приморском квартале», который ориентирован на семейное проживание, почти 50% квартир имеют площадь более 55+ м2. Доля «двушек» здесь составляет 32% со средней S 65 метров, а доля «трешек» – 15% со средней S 89 метров; есть и 4-комнатные лоты.
В числе потенциальных пользователей программы девелопер называет достаточно большую долю покупателей, которые только задумываются о возможном увеличении семьи или хотят располагать отдельной комнатой для гостей, просторным кабинетом. Имеющееся ограничение размера кредита по льготной ипотеке в 12 млн. рублей для столичных городов сдерживает спрос на большие квартиры: в текущих ценах первый взнос должен быть очень существенным, чтобы дольщик уложился в лимит с доступной ставкой.
Неценовая конкуренция
Оснований для падения цен на строящуюся недвижимость нет, уверяют в «Мегалит – Охта Групп»: стоимость материалов и комплектующих выросла, логистика усложнилась, сопутствующие расходы не снижаются. Субсидирование застройщиком ипотечной ставки для потребителя – это тоже существенные затраты, ведь сегодня девелопер «Приморского квартала» берет на себя треть процентной нагрузки по кредиту.
Мнение о том, что конкуренцию новостройкам может составить подешевевшая вторичная недвижимость, в «Мегалит – Охта Групп» не разделяют. Большинство сделок с недвижимостью проходят с привлечением ипотеки. Ставки на вторичное жилье выше субсидированных застройщиком почти вдвое, что делает ежемесячный платеж на новостройку комфортнее, а переплату – меньше.
При этом, покупка жилья от застройщика по сравнительно большей начальной цене – это не только выгодная ипотека, но и более однородное социальное окружение, красивые холлы и архитектура, развитая инфраструктура, парковки и современное благоустройство, не говоря об очевидных преимуществах нового строительства и отсутствии подводных камней, возможных в сделках с вторичкой.
При выборе между разными объектами, в «Мегалит – Охта Групп» рекомендуют сравнивать не уровень цен, а условия покупки для каждой квартиры и клиента, учитывая действующие акции и предложение субсидированных застройщиком ипотечных программ. Таким образом, конкурировать в 2023 году в большинстве своем будут не цены реализации, а ставки и размер ежемесячного платежа.
Ставки на финишной прямой
«Мегалит – Охта Групп» продолжает в 2023 году субсидировать ставки по ипотеке, делая квартиры доступными для максимально широкой аудитории. Всем категориям заемщиков в «Приморском квартале» предлагается субсидированная ставка по ипотеке Сбербанка от 5,4% на весь срок без удорожания ДДУ, а по семейной ипотеке субсидированная ставка составит от 3,9%. Еще более привлекательные условия предлагаются по программам с субсидированием на 1, 3 и 5 лет, где чем короче срок – тем меньше процент и ежемесячный платеж. Например, минимальная ставка составит 3% годовых без удорожания при субсидировании первого года ипотеки. Все субсидированные ипотечные ставки действуют на покупку готовой или строящейся квартиры в «Приморском квартале».
В 2023 году девелопер планирует завершить основные строительные работы в двух корпусах, возводимых у метро «Пионерская», сдать в эксплуатацию еще один многоэтажный паркинг и летом передать второй из трех детских садов в квартале.