Февральский выпуск приложения Retail журнала Commercial Real Estate посвящен анализу происходящих в экономике изменений. Свою оценку дал Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления “Охта Групп”.
В публикацию вошли не все ответы Дмитрия Александровича. Ниже опубликован полный текст интервью.
Судьба строящихся и готовящихся к открытию проектов (торговая недвижимость и склады)
CRE: Какова ситуация сейчас, по вашим наблюдениям, с открывающимися проектами? Отложены ли сроки открытия или пока всё идёт по плану?
Д.К. На мой взгляд, для получения ответа на этот вопрос еще не прошло достаточно времени. У нас таких объектов сейчас в работе нет. Те, у кого есть, в один голос будут отвечать, что их объекты строятся и все идет по плану. А что на самом деле происходит, можно будет увидеть только через некоторое время. Если на рынке жилой недвижимости начиная со вторника-среды мы увидели настоящий ажиотаж, то для оценки ситуации в складской и торговой недвижимости три-четыре дня – это очень короткий срок.
CRE: Каковы сценарии для объекта при “заморозке”? Насколько реально его сейчас перепродать? Появятся ли, по вашему мнению, теперь профессиональные антикризисные менеджеры по коммерческой недвижимости?
Д.К. В том или ином виде такие менеджеры были всегда. Не первый раз мы оказываемся в подобной экономической ситуации. Вот чего я действительно ожидаю, так это появления большого количества проблемных активов, которые банки будут забирать за долги. Их будет много. Они будут конкурировать между собой. Если говорить о торговых площадях, то часть из них будет дешевле снести, чем что-либо с ними делать. Сейчас объектов с откровенно плохой концепцией на рынке очень много. В нынешней ситуации проекты с хорошей концепцией, возможно, сменят хозяев, но будут выживать. А другая категория объектов будет пустовать и рано или поздно они будут снесены. Произойдет временное очищение рынка. Подчеркиваю: временное. Опыт последних кризисов показывает, что после очищения, при появлении первых признаков бума, появляется большое количество людей, считающих себя девелоперами. Часто они приносят в девелопмент шальные деньги. С шальными деньгами конкурировать невозможно. Участки продаются за нереальные суммы, окупить такие покупки фактически не возможно, по крайней мере, при этой жизни. Все возвращается на круги своя. Хотя, конечно, если сравнивать ситуации 98 года, 2008 и нынешнюю, профессионализм участников вырос значительно и рынок стал более вдумчивым и цивилизованным.
Кстати, сейчас цены на продукты первого передела уже снизились. Земельные участки под застройку и здания под реконструкцию уже подешевели. Как минимум, цена в рублях на них не изменилась, а лэндлорды стали значительно сговорчивее.
CRE: Некоторые консультанты говорят о том, что девелопмент в России “умер года на два”. Верен ли, по вашим оценкам, такой прогноз?
Д.К. Конечно, не согласен. Мы в ближайшее время планируем начать несколько проектов, которые раньше придерживали. Нынешний период мы рассматриваем, как время начинать.
Если говорить в общем, то сейчас судьба компаний и проектов зависит от множества факторов: от стадии проекта и т.д. и т.п. Но главным фактором сейчас является степень закредитованности. В среднем по рынку для коммерческой недвижимости приемлемым считается показатель до 70%заемных средств. Для жилья этот показатель меньше, банковский кредит здесь обычно в районе 30%.
CRE: Ситуация с инвестициями и замещением иностранных и кредитных денег – ваши прогнозы.
Д.К. Вы имеете в виду equity – инвестиции в капитал? Мне кажется, что все, кто хотел сбежать, уже сбежали. Здесь уже достаточно рисковые деньги. Кто-то еще, конечно, зафиксирует убытки. Большое количество участников рынка просто на некоторое время приостановит деятельность и будет ждать. Но есть и компании, которые считают, что сейчас самое время входить на рынок. Если не будет новых политических барьеров, то вполне вероятно привлечение иностранного ресурса в капитал. Конечно, это может произойти не сегодня, а через несколько месяцев, когда ситуация с курсом и с процентными ставками выйдет на относительно стабильный уровень. Сейчас можно говорить только об индивидуальных сделках, о массовом притоке точно говорить нельзя.
Если вы говорите о кредитах, то обладателям валютных кредитов можно только посочувствовать. Токсичных активов на балансах банков появится очень много, т.к. сейчас много залогового имущества…
CRE: В какие “стройки века”, по вашему мнению, лучше всего вкладываться сейчас, если есть средства?
Сейчас на рынке недвижимости можно будет найти отличные варианты для инвестиций. Но это варианты штучные, не «стройки века». Частным инвесторам сейчас нужно либо искать самостоятельно, либо объединяться в пулы или искать компании, которые их объединят в пулы для приобретения тех или иных активов. Понятно, что на 10 – 50 миллионов рублей ничего интересного не купишь. Поэтому, сейчас частным инвесторам я бы рекомендовал подготовиться и понять, как, в случае недостатка собственных средств, они будут инвестировать в эксклюзивные по условиям проекты, которые наверняка будут появляться на рынке в ближайшее время. А пройти мимо таких проектов ни один уважающий себя инвестор просто не сможет. А вот долго ли это продлится – затрудняюсь сказать.
Тенденцию могу описать следующим образом: Постепенно на рынке будут появляться эксклюзивные по условиям варианты для инвестиций, т.к. лендлорды будут становиться все сговорчивее и сговорчивее. Особенно те, у кого проблемы с закредитованностью.
Комментарии, вошедшие в CRE Retail доступны по ссылке.